De woonlasten zullen in 2019 voor de meeste mensen stijgen. Vanwege de daling van de belastingtarieven en een verdere beperking van de maximale hypotheekrenteaftrek kunnen veel huizenbezitters komend jaar minder rente aftrekken. Ook gaat de energierekening fors omhoog.

Huizenbezitters die hun hypotheek grotendeels hebben afgelost, moeten vanaf komend jaar toch een deel van de woningwaarde bij hun inkomen optellen, omdat de Wet-Hillen wordt afgebouwd.

Het eigenwoningforfait gaat wel iets omlaag, maar omdat de WOZ-waarde van veel woningen is gestegen, levert dat meestal niet veel op. Wat brengt 2019 voor de huizenbezitter?

Beperking hypotheekrenteaftrek

Het maximale percentage waartegen je de hypotheekrente mag aftrekken, gaat sinds enkele jaren met een half procentpunt per jaar omlaag. Komend jaar ligt de bovengrens op 49 procent, tegen 49,5 procent nu. Dit treft huizenbezitters met een jaarinkomen vanaf 68.507 euro.

Vanaf 2020 wordt de beperking van de fiscale ondersteuning van huizenbezitters pas echt voelbaar: dan wil het kabinet de maximale aftrek versneld afbouwen, met 3 procentpunten per jaar.

Toch ontspringen de middeninkomens de dans niet. Het rentepercentage van de hypotheekrenteaftrek is gelijk aan het belastingtarief dat  je moet betalen. Omdat de tarieven in de tweede en derde schijf dalen, van 40,85 procent naar 38,10 procent, moet de hypotheekrente ook tegen een lager tarief worden afgetrokken.

Lager eigenwoningforfait

Huizenbezitters die geen (vrijwel) volledig afgeloste hypotheek hebben, moeten voor hun huis een bedrag bij hun inkomen tellen: het eigenwoningforfait. De fiscus beschouwt een eigen huis namelijk als een vorm van inkomen.

Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van de eigen woning. Voor de meeste woningen (van 75.000 tot 1.080.000 euro) daalt dit percentage komend jaar van 0,70 procent naar 0,65 procent. Voor een woning met een WOZ-waarde van 230.000 euro (het landelijk gemiddelde), betekent dit dat je 115 euro minder hoeft op te geven: 1.495 euro, in plaats van 1.610 euro.

Heeft je huis een WOZ-waarde boven 1.080.000 euro, dan geldt voor de waarde vanaf die grens een forfait van 2,35 procent. Dit percentage is even hoog als dit jaar.

De verlaging van het eigenwoningforfait is overigens voor veel huizenbezitters een sigaar uit eigen doos. De WOZ-waarde van veel woningen zit ook in de lift, waardoor het bedrag waarover de bijtelling wordt berekend ook stijgt.

Meer lenen

De maximale hoogte van de hypotheek ten opzichte van de woningwaarde (de zogeheten loan-to-value-ratio) blijft gelijk aan vorig jaar: op 100 procent. Dat betekent dat je maximaal de waarde van je woning mag lenen. Alle bijkomende kosten, zoals de overdrachtsbelasting, courtage, taxatie- en notariskosten moet je zelf financieren.

Wel gaan de hypotheeknormen omhoog, waardoor veel huishoudens een iets hogere hypotheek kunnen afsluiten. De hypotheeknormen zijn gebaseerd op de 'financieringslastpercentages', die het Nibud elk jaar vaststelt. Deze cijfers geven aan welk deel van je inkomen je maximaal aan je hypotheek mag besteden. De hoogte hiervan hangt onder andere af van je inkomen en de hoogte van de hypotheekrente.

Ook de vraag of het gezin van één of twee inkomens moet rondkomen speelt een rol. Net als vorig jaar telt bij tweeverdieners het tweede inkomen voor 70 procent mee bij de hypotheekaanvraag.

In 2019 gaat het percentage voor veel huishoudens iets omhoog, waardoor de maximale hypotheek hoger uitpakt. Maar er zijn ook huishoudens die komend jaar minder hypotheek kunnen krijgen. Meer informatie hierover, met enkele voorbeeldberekeningen, vind je in dit artikel.

Meer lenen bij energieneutraal huis

Zoals gezegd mag je maximaal de waarde van je woning lenen bij de hypotheekverstrekker. Voor een klimaatneutraal huis zijn de leennormen soepeler, maar dit bedrag gaat wel naar beneden. Hoeveel je extra kunt lenen hangt af van het Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) van de woning. Dit cijfer geeft aan hoeveel energie er nodig is om een woning te verwarmen, ventileren en verlichten.

Is het huis dat je koopt volledig klimaatneutraal, met een coëfficiënt nul of lager, dan mag je 15.000 euro extra lenen. Dit jaar is dat nog 25.000 euro. De eis van een energieprestatiegarantie vervalt.

Voor een nulopdemeter-woning (een energieneutraal huis) blijft het bedrag 25.000 euro.

Hogere NHG-grens

Een lening met Nationale Hypotheekgarantie (NHG) is gunstig. Je geniet niet alleen rentevoordeel, maar hebt ook een vangnet hebt als je door vervelende gebeurtenissen, zoals een echtscheiding, arbeidsongeschiktheid of werkloosheid, de hypotheeklasten niet kunt betalen.

Het grensbedrag om hiervoor in aanmerking te komen is gekoppeld aan de gemiddelde huizenprijs. Omdat deze in de lift zit, stijgt het grensbedrag mee. Komend jaar kom je in aanmerking voor de NHG als de koopsom van het huis niet hoger is dan 290.000 euro. Dat is 25.000 euro meer dan dit jaar.

Voor huizen waarin wordt geïnvesteerd in energiebesparende maatregelen, geldt een hogere grens: 307.000 euro Dit is 106 procent van de marktwaarde van de woning. Voorwaarde is wel dat je het extra geld volledig besteedt aan maatregelen die het energieverbruik terugdringen, zoals woningisolatie, de aanleg van zonnepanelen of de plaatsing van HR-ramen of een HR-ketel.

... en lagere premie

Zoals gezegd is de hypotheekrente voor een lening met NHG lager. Maar daar staat wel tegenover dat je bij het afsluiten een extra bedrag betaalt. Dit bedrag gaat iets omlaag, van 1 procent van de hypotheeksom naar 0,9 procent. Voor een hypotheek van 230.000 euro betaal je dan 2.070 euro premie. Dat is 230 euro minder dan dit jaar.

Lees meer: Overstappen op een hypotheek mét NHG? 4 redenen waarom dat minder voordelig is dan je denkt

NHG-regeling voor jonge ondernemers

Ondernemers die tussen de één en drie jaar een eigen bedrijf hebben en een hypotheek met NHG willen afsluiten moeten een Inkomensverklaring Ondernemer overleggen. Dat is een berekening van het inkomen, uitgevoerd door een onafhankelijke expert. De hypotheekverstrekker kijkt vervolgens of de ondernemer voor een hypotheek in aanmerking komt.

De berekening moet worden gedaan door een deze vier organisaties: Overviewz uit Barneveld, Pentrax Advies uit Nijmegen, Raadhuys uit Den Haag en Zakelijk Inkomen uit Nieuwegein. De kosten hiervoor bedragen circa 250 euro.

Die Inkomensverklaring maakt het voor ondernemers, onder wie zzp'ers, eenvoudiger om een hypotheek te krijgen. Voorheen konden zij alleen in aanmerking komen voor een hypotheek met NHG als ze minimaal drie jaar ondernemer waren.

Meer informatie over deze regeling vind je in dit artikel.

Afbouw Wet-Hillen

Huizenbezitters die hun hypotheek volledig of grotendeels hebben afbetaald worden nu tegemoet gekomen door de Wet Hillen. Zij zijn vrijgesteld van het eigen woningforfait, aangezien zij niet of nauwelijks hypotheekrenteaftrek genieten.

Deze regeling wordt vanaf 2019 in dertig jaar met 3,3 procentpunt per jaar afgebouwd. Dit betekent dat huizenbezitters komend jaar nog een vrijstelling krijgen van 96,67 procent van het saldo van het eigenwoningforfait en eventuele hypotheekrenteaftrek. Zij moeten dus 3,33 procent van de woningwaarde optellen bij hun inkomen.

Stel dat je geen hypotheekrente-aftrek hebt en een woning met een WOZ-waarde van 230.000 euro, dan moet je 49 euro optellen bij je inkomen: 3,33 procent over een eigenwoningforfait van 1.495 euro.

WOZ-waarde stijgt

De gemiddelde WOZ-waarde van woningen stijgt komend jaar met 7,5 tot 9,5 procent, zo meldde de Waarderingskamer eerder. Dit betreft de WOZ-waarde van 2019, die betrekking heeft op de woningmarkt tussen 1 januari 2017 en 1 januari 2018.

Dat kan leiden tot lastenverzwaringen, want de WOZ-waarde dient als grondslag voor allerlei belastingen, zoals het eigenwoningforfait, de onroerende zaakbelasting (OZB) en de erf- en schenkbelasting.

Daar staat wel tegenover dat je mogelijk een lagere hypotheekrente kunt bedingen bij de bank, als de WOZ-waarde flink is opgelopen. Mogelijk vervalt voor jou de risico-opslag.

... en dus ook de lokale lasten

Huiseigenaren betalen komend jaar gemiddeld 2,2 procent meer aan onroerende zaakbelasting (ozb), zo blijkt uit een steekproef van de Vereniging Eigen Huis onder 111 gemeenten. Dat ligt onder de verwachte inflatie van 2,5 procent.

De doorsnee huizenbezitter moet komend jaar 289 euro aan ozb neertellen: zes euro meer dan dit jaar. Maar de verschillen tussen gemeenten zijn wederom erg groot. Eigen Huis heeft een overzicht gemaakt van de ozb-bedragen in diverse gemeenten.

Ook energierekening gaat omhoog

Volgens prijsvergelijker gaslicht.com is een gemiddeld huishouden komend jaar ongeveer 160 euro extra kwijt aan extra energiebelasting op gas en netbeheerkosten. Dat is 26 procent meer dan in 2018 en het komt neer op 13 euro per maand.

Dit voelen ook consumenten die een contract voor drie jaar hebben afgesloten. Bij deze contracten liggen alleen de leveringskosten vast (de prijs voor een kubieke meter gas, een kilowattuur stroom en het vastrecht). De overige kosten mogen wel worden verhoogd.

Volgens de gaslicht.com gaan de energiekosten voor consumenten met contracten met variabele tarieven nog meer omhoog, omdat zij ook hogere leveringstarieven voor gas en stroom moeten betalen. De prijsvergelijker schat in dat de energierekening voor deze groep met gemiddeld 332 euro stijgt.

Meer belastingvrij schenken voor huis

De verruimde belastingvrijstelling voor schenkingen die worden aangewend voor de eigen woning gaat komend jaar omhoog van 100.800 euro naar 102.010 euro.

Om hiervan gebruik te maken gelden twee voorwaarden: de ontvanger moet tussen de 18 en 40 jaar oud zijn en het geld moet worden besteed aan een eigen woning. Dit mag gaan om financiering van de aankoop of aflossingen, maar bijvoorbeeld ook om onderhoud of de afkoop van erfpachtcanon. De fiscale vrijstelling is niet beperkt tot schenkingen tussen ouders en kinderen. Je mag bijvoorbeeld ook belastingvrij schenken aan een neef of een vriend.

... maar de overgangsregeling vervalt

Wel vervalt de overgangsregeling voor deze schenkingsvrijstelling voor ouders die eerder gebruik hebben gemaakt van een verhoogde schenkingsvrijstelling en de belastingvrije schenking willen aanvullen.

Dit zijn nog meer dingen die veranderen in 2019: